Собственник земельного участка построил склад, производственное здание, мастерскую или другой объект капитального строительства, но объект не был надлежащим образом оформлен?
В такой ситуации возникает вопрос: можно ли зарегистрировать право собственности на уже построенный объект и что для этого необходимо сделать?
Оформление самовольной постройки — это не просто постановка здания на кадастровый учёт. Необходимо установить, допускается ли размещение такого объекта на земельном участке, соответствует ли он обязательным требованиям и имеется ли правовая возможность его сохранить.
Особое значение это имеет для земельных участков категории «земли населённых пунктов», предназначенных для производственной и складской деятельности.
________________________________________
Что такое самовольная постройка
Основные правила установлены статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.
«Самовольной постройкой может быть признано здание или сооружение, созданное на земельном участке при наличии нарушений, предусмотренных законом, в том числе при отсутствии необходимых разрешений либо с нарушением требований к использованию земельного участка и строительству»
При этом наличие у собственника права на земельный участок само по себе не означает автоматического возникновения права собственности на построенное здание.
Необходимо проверить целый комплекс обстоятельств.
________________________________________
Можно ли оформить самовольную постройку на землях населённых пунктов?
Во многих случаях — да.
Например, земельный участок принадлежит юридическому лицу на праве собственности и имеет ВРИ:
• 6.0 — Производственная деятельность;
• 6.9 — Склад.
Если фактически построен производственный или складской объект, это является положительным обстоятельством, поскольку назначение объекта потенциально соответствует разрешённому использованию земельного участка.
Однако необходимо проверить не только ВРИ, но и градостроительный регламент, установленный для соответствующей территориальной зоны.
В частности, необходимо установить:
• допускается ли размещение такого объекта;
• соответствует ли объект установленному виду разрешённого использования;
• соблюдены ли предельные параметры строительства;
• соблюдены ли отступы от границ участка;
• не превышена ли допустимая высота;
• соблюдён ли предельный процент застройки;
• отсутствуют ли специальные ограничения.
________________________________________
Порядок оформления самовольной постройки
На практике рекомендуется действовать по следующей схеме:
1. Проверка земельного участка
2. Градостроительный анализ
3. Обследование построенного объекта
4. Подготовка технического плана
5. Определение возможности внесудебного оформления
6. При необходимости — подготовка иска
7. Судебное рассмотрение
8. Кадастровый учёт и государственная регистрация права
При этом последовательность отдельных действий может изменяться в зависимости от характеристик объекта.
________________________________________
1. Проверяем земельный участок
На первом этапе необходимо установить правовой статус земельного участка.
Проверяем:
• право собственности;
• площадь и границы;
• категорию земель;
• вид разрешённого использования;
• кадастровый номер;
• наличие обременений;
• ограничения использования;
• сведения об охранных и иных специальных зонах.
Особенно важно установить, соответствует ли назначение построенного объекта разрешённому использованию участка.
Например, если на участке с ВРИ «Склад» построено складское здание, это одно из обстоятельств, подтверждающих возможность размещения объекта.
________________________________________
2. Проводим градостроительный анализ
Одного ВРИ недостаточно.
Необходимо определить территориальную зону, в которой расположен земельный участок, и изучить соответствующий градостроительный регламент.
Проверяем:
• правила землепользования и застройки;
• основные и условно разрешённые виды использования;
• предельные параметры строительства;
• минимальные отступы;
• максимальную высоту;
• максимальный процент застройки;
• ограничения по размещению объектов;
• документацию по планировке территории;
• наличие зон с особыми условиями использования территории.
Это один из наиболее важных этапов.
Даже если собственник владеет земельным участком и назначение объекта соответствует ВРИ, нарушение обязательных градостроительных требований может существенно осложнить оформление постройки.
________________________________________
3. Проводим техническое обследование объекта
Если речь идёт о капитальном здании, рекомендуется провести его обследование.
Специализированная организация определяет техническое состояние объекта и его конструктивных элементов.
В зависимости от объекта обследуются:
• фундамент;
• стены;
• колонны;
• перекрытия;
• кровля;
• несущие конструкции;
• иные элементы здания.
В заключении могут быть отражены:
• техническое состояние объекта;
• выявленные дефекты;
• состояние несущих конструкций;
• прочность и устойчивость;
• возможность безопасной эксплуатации;
• наличие либо отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Такое заключение может использоваться в качестве доказательства при судебном рассмотрении дела.
________________________________________
4. Нужна ли государственная экспертиза?
Как правило, для обращения в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку проведение государственной экспертизы проектной документации не требуется.
Однако это не означает, что суд не может назначить экспертизу.
Если представленных документов недостаточно или между сторонами возникает спор относительно безопасности объекта, суд вправе назначить судебную строительно-техническую экспертизу.
Поэтому целесообразно ещё до обращения в суд сформировать качественную техническую доказательственную базу.
________________________________________
5. Какие документы проверяем
При сопровождении оформления самовольной постройки необходимо исследовать не только документы на здание, но и документы на земельный участок.
Документы на земельный участок
Проверяем:
• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровые сведения;
• категорию земель;
• ВРИ;
• сведения о границах;
• ограничения и обременения;
• сведения о зонах с особыми условиями использования территории.
Градостроительные документы
Анализируем:
• ПЗЗ;
• территориальную зону;
• градостроительный регламент;
• предельные параметры строительства;
• документацию по планировке территории;
• ГПЗУ — если он выдавался или необходим для анализа;
• сведения об установленных ограничениях.
Документы на объект
При наличии проверяем:
• проектную документацию;
• разрешение на строительство;
• разрешение на ввод;
• техническую документацию;
• технический паспорт;
• документы БТИ;
• технический план;
• документы, подтверждающие строительство и эксплуатацию объекта.
Дополнительно
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:
• техническое заключение;
• результаты обследования конструкций;
• документы о подключении к инженерным сетям;
• документы о пожарной безопасности;
• заключения специализированных организаций;
• фотографии объекта;
• документы, подтверждающие отсутствие нарушения прав третьих лиц.
Перечень документов определяется индивидуально. Не во всех случаях необходимо получать каждый из перечисленных документов.
________________________________________
6. Можно ли оформить объект без суда?
До подготовки иска необходимо выяснить, существует ли возможность оформить объект во внесудебном порядке.
Это зависит от:
• характеристик здания;
• даты строительства;
• назначения объекта;
• требований законодательства на момент строительства;
• наличия разрешительной документации;
• возможности подготовки необходимых документов;
• соответствия объекта градостроительным требованиям.
Если административный способ оформления невозможен, может потребоваться обращение в суд.
________________________________________
7. Оформление через суд
При наличии оснований собственник земельного участка может обратиться в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
В ходе рассмотрения дела необходимо подтвердить обстоятельства, имеющие значение для сохранения объекта.
В частности, суду необходимо представить доказательства:
• наличия у истца прав на земельный участок;
• возможности размещения соответствующего объекта на участке;
• соответствия объекта обязательным требованиям;
• безопасности объекта;
• отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц.
•
В зависимости от конкретной ситуации ответчиком может выступать соответствующий орган местного самоуправления.
________________________________________
Когда суд может отказать в признании права собственности
Наличие права собственности на земельный участок не гарантирует положительного решения.
Суд может отказать, если будет установлено, например, что:
1. Объект не соответствует ВРИ
Если назначение здания не допускается на данном земельном участке, это является серьёзным препятствием для его сохранения.
2. Нарушены градостроительные требования
Например:
• не соблюдены обязательные отступы;
• превышена допустимая высота;
• превышен процент застройки;
• нарушены иные предельные параметры.
3. Нарушены права третьих лиц
Например, размещение здания препятствует использованию соседнего участка либо нарушает охраняемые законом права иных лиц.
4. Объект небезопасен
Существенные нарушения строительных требований, угроза обрушения либо опасность для людей могут стать основанием для отказа в сохранении постройки.
5. Объект расположен в зоне с особыми ограничениями
Необходимо проверить охранные, санитарно-защитные, водоохранные и иные зоны.
6. Постройку невозможно привести в соответствие требованиям
Если нарушения являются существенными и устранить их невозможно, перспектива признания права собственности существенно снижается.
________________________________________
Что мы можем сделать
При оформлении самовольной постройки мы можем провести комплексный правовой анализ ситуации и определить оптимальный способ оформления объекта.
В рамках работы может потребоваться:
• анализ документов на земельный участок;
• проверка категории земель и ВРИ;
• анализ ПЗЗ и градостроительных ограничений;
• проверка возможности размещения объекта;
• анализ документов на здание;
• формирование перечня недостающих документов;
• организация получения технического заключения;
• подготовка правовой позиции;
• подготовка искового заявления;
• представление интересов собственника в суде;
• сопровождение регистрации права собственности после получения судебного решения.